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REGIMEN EXCEPCIONAL PARA SITUACIONES DE MORA EN EL PAGO DE LA RENTA DEBIDA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS Y COMERCIALES EN EL AMBITO DE LA PANDEMIA COVID-19

A semejanza de lo que ha sucedido en otras áreas, el Gobierno también ha establecido unas  medidas excepcionales aplicables a los contratos de arrendamiento, las cuales están en vigor durante el estado de emergencia y el primer mes siguiente a su término.

Así, fue publicada la Ley n. º 4-C/2020, de 6 de Abril, que entró en vigor el día 7 de Abril y que establece un régimen excepcional de mora en el pago de las rentas o, en alternativa, la posibilidad de recurrir a un préstamo que concede el Instituto de la Habitação e de la Rehabilitación Urbana, I.P. (IHRU, I.P).

Para el análisis del régimen de arrendamiento durante el estado de emergencia es, también, necesario tener en consideración la Ley n. º 4-A/2020, de 6 de Abril, el Decreto n. º 2-B/2020, de 2 de Abril, el Decreto-Ley n. º 10-A/2020, de 13 de Marzo y la Orden n. º 91/2020, de 14 de Abril.

En los términos de la Ley n.º 4-A/2020, durante la vigencia de las medidas de prevención, contención, mitigación y tratamiento de infección epidemiológica por SARS-CoV-2 y de la enfermedad COVID 19, determinada por la autoridad de salud pública y hasta los 60 días siguientes al cese de tales medidas, quedan suspensas:

a) La caducidad de los contratos de arrendamiento de viviendas y comerciales, salvo si el arrendatario no se opone al cese.

b) La producción de efectos de revocación, de la oposición a la renovación de contratos de arrendamientos de viviendas y comerciales efectuados por el propietario;

c) El plazo para exigir la restitución del edificio (artículo 1053. º del Código Civil), si el término de ese plazo ocurre durante el período de tiempo en que estén en vigor las referidas medidas;

d) La ejecución de hipoteca sobre inmueble que constituya vivienda propia y permanente del ejecutado.

Durante esta fase quedan, igualmente, suspensas las acciones de desahucio, los procedimientos especiales de desahucio y los procesos para entrega de cosa mueble arrendada, cuando el arrendatario, por decisión judicial, pueda ser colocado en situación de fragilidad por falta de vivienda propia o por otra razón social relevante.

En lo que respecta a la Ley n. º 4-C/2020, de 6 de Abril propiamente dicha, ésta se aplica a todo el territorio nacional, no sólo al arrendamiento de vivienda y comercial, como a otras formas contractuales de explotación de inmuebles.

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

 ARRENDATARIOS

  La Ley n. º 4-C/2020, de 6 de Abril se aplica cuando se verifiquen los siguientes requisitos:

• Perdida superior al 20% de los rendimientos de la unidad familiar del arrendatario respecto a los rendimientos del mes anterior o del período homólogo del año anterior; y
• Tasa de esfuerzo de la unidad familiar del arrendatario, calculada como porcentaje de los rendimientos de todos los miembros de aquella unidad destinada al pago de la renta, sea o se vuelva superior al 35%;

PROPIETARIOS

•  Perdida superior al 20% de los rendimientos de la unidad familiar del propietario respecto a los rendimientos del mes anterior o del período homólogo del año anterior; y
•  Ese porcentaje de la perdida de rendimientos sea provocada por no pagar las rentas por los arrendatarios según lo dispuesto en la referida ley.

Son instituidos dos regímenes alternativos: mora en el pago de las rentas y apoyo financiero a través del recurso a préstamos.

 MORA DEL ARRENDATARIO

• Posibilidad del pago de las rentas que se venzan durante el estado de emergencia y en el primer mes siguiente, en el plazo de 12 meses contados del término de aquel período;
• El pago es efectuado en prestaciones mensuales no inferiores a un duodécimo del importe total debido, pagas juntamente con la renta de cada mes;
• Durante este período el propietario no tiene derecho a indemnización por la mora en el valor de 20% del importe debido, en los términos previstos en el n.º 1 del artículo 1040º del Código Civil;
• No es aplicable el rechazo de recibir las rentas y alquileres siguientes en los términos provisto en el n.º 3 del artículo 1041.º del Código Civil;
• El propietario sólo podrá resolver el contrato con fundamento en la falta de pago de rentas vencidas durante el estado de emergencia y en el primer mes siguiente, si el arrendatario no cumple el pago en los 12 meses siguientes:
• El régimen de mora se puede aplicar a una vivienda secundaria.

APOYO FINANCEIRO

• Concesión por el Instituto de la Habitação e de la Rehabilitación Urbana, I.P. de un préstamo sin intereses para soportar la diferencia entre el valor de la renta mensual debida y el valor resultante de la aplicación al rendimiento de la unidad familiar de una tasa de esfuerzo máxima del 35% de forma a permitir el pago de la renta debida, no pudiendo ser el rendimiento disponible restante de la unidad familiar inferior al indexante de los apoyos sociales (IAS) (€ 438,81);

• Se aplica, apenas al arrendamiento de vivienda permanente;

• Pueden ser beneficiarios los arrendatarios de viviendas y los fiadores, en el caso de estudiantes que no reciban rendimientos de trabajo, que, teniendo comprobadamente la pérdida referida en el apartado A), sean incapaces de pagar la renta de su vivienda permanente o, en el caso de estudiantes, que constituyen residencia por asistencia a centros de enseñanza localizados a una distancia superior a 50 Km de la residencia permanente de la unidad familiar;

• No se aplica a los arrendatarios cuya perdida de rendimientos determine la reducción del valor de la renta, en el ámbito de regímenes especiales de arrendamiento o de renta, como el arrendamiento subsidiado, la renta subsidiada y la renta social;

• Pueden, también, ser beneficiarios de este préstamo los propietarios de viviendas que tengan, justificadamente, la perdida de rendimientos referida en el apartado B) desde que los arrendatarios no recurran a préstamos del IHRU, I.P.. Este préstamo sin intereses procura compensar el valor de la renta mensual, debida y no paga, siempre que el rendimiento disponible restante de la unidad familiar baje, por tal razón, por debajo del IAS.

Forma de demostración de perdida de rendimientos:

 La pérdida de los rendimientos del arrendatario, del estudiante con contrato de arrendamiento para vivienda situada a una distancia de 50 km de residencia permanente de su unidad familiar, para asistencia a centros de enseñanza y del Fiador del arrendatario de la vivienda que sea estudiante y no reciba rendimientos de trabajo es demostrada:

• Por la comparación entre la suma de los rendimientos de los miembros de la unidad familiar en el mes en que ocurra la causa determinante de la alteración de rendimientos con los rendimientos obtenidos por los mismos miembros de la unidad familiar en el mes anterior, o
• En el caso de miembros de la unidad de la vivienda en que la mayor parte de sus rendimientos derive de trabajo empresarial o profesional de la categoría B del Código de la Renta de las Personas Físicas, cuando la facturación del mes anterior a la ocurrencia de la perdida de rendimientos no sea representativa, éstos pueden optar por efectuar la demostración de la disminución de los rendimientos con referencia a los rendimientos del período homólogo del año anterior, manteniéndose lo dispuesto anteriormente para los restantes miembros de la unidad.

En el caso de los propietarios la perdida es demostrada:

• Por la comparación entre la suma de los rendimientos de los miembros de la respectiva unidad familiar en el mes en que se verifica el impago de las rentas debidas por sus arrendatarios con los rendimientos obtenidos por los mismos miembros de la unidad en el mes anterior, o
• En el caso de miembros de la unidad de la vivienda en que la mayor parte de sus rendimientos derive de trabajo empresarial o profesional de la categoría B del Código de la Renta de las Personas Físicas, cuando la facturación del mes anterior a la ocurrencia de la perdida de rendimientos no sea representativa, éstos pueden optar por efectuar la demostración de la disminución de los rendimientos con referencia a los rendimientos del período homólogo del año anterior, manteniéndose lo dispuesto anteriormente para los restantes miembros de la unidad.

Rendimientos considerados relevantes para efectos de demostración de la pérdida:

a) En el caso de rendimientos de trabajo dependiente, el respectivo valor mensual bruto;

b) En el caso de los rendimientos empresariales o profesionales de la categoría B del Código de la Renta de las Personas Físicas, el valor de IVA;

c) En el caso de rendimientos de pensiones, el respectivo valor mensual bruto;

d) En el caso de rendimientos de arrendamientos, el valor de las rentas recibidas;

e) El valor mensual de prestaciones sociales recibidas de forma regular;

f) El valor mensual de apoyos a la vivienda recibidos de forma regular;

g) Los valores de otros rendimientos recibidos de forma regular o periódica.

Justificantes:

•  Los rendimientos de tr abajo dependiente son justificados por las correspondientes nóminas o por la declaración de la entidad patronal;
• Los rendimientos empresariales o profesionales son justificados por las correspondientes nóminas, o, en los casos en que no sea obligatoria su emisión, por las facturas emitidas en los mismos términos legales;
• Los rendimientos referidos en las líneas c) y g) mencionados son justificados por documentos emitidos por las entidades pagadoras o por otros documentos que evidencian el respectivo recibimiento, entre otros obtenidos de los portales de la Autoridad Tributaria y Aduanera y de la Seguridad Social o también por la declaración bajo compromiso de honra del beneficiario, cuando no sea posible la obtención de aquella declaración, atenta a la naturaleza de la prestación;
• La pérdida de rendimientos del Propietario derivada de la falta de pago de renta por el arrendatario es demostrada por aquella a través de la correspondiente comunicación del arrendatario.

Cuando no sea posible la obtención de los justificantes del valor de los rendimientos referidos en las líneas b) a f) mencionados, los rendimientos pueden ser atestados mediante declaración del propio, bajo compromiso de honra, o de contable en el caso de trabajadores autónomos en el régimen de contabilidad organizada.

Los justificantes de los rendimientos objeto de estas declaraciones deben ser entregados en el plazo máximo de 30 días después de la fecha de comunicación al propietario o de requerimiento presentado al Instituto de Habitación e de Rehabilitación Urbana, I.P., consonante fuera el caso, salvo si la obtención del justificante también dependa, a la fecha, de emisión por entidad competente para el efecto, caso en que ese hecho debe ser comunicado al propietario o al IHRU, I.P., consonante fuera el caso, con indicación de la fecha prevista para la respectiva obtención.

Los arrendatarios que no pueden proceder al pago de la renta tienen el deber de informar al propietario de esa imposibilidad, por escrito, hasta 5 días antes del vencimiento de la primera renta en que pretendan beneficiarse de estos regímenes, adjuntando la documentación justificativa de la perdida de rendimientos.

Esta comunicación debe ser hecha, preferencialmente, por correo electrónico.

Para las rentas que se venzan el día 1 de Abril de 2020, la notificación al propietario puede ser hecha hasta 20 días después de la entrada en vigor de la ley, o sea, hasta el 27 de Abril de 2020.

Las personas que, para el efecto de demostración de la perdida de rendimientos, entreguen o subscriban documentos que constituyan o contengan falsas declaraciones, son responsables por los daños que vengan a ocurrir, bien como por los costes incurridos con la aplicación de las referidas medidas excepcionales, sin perjuicio de otro tipo de responsabilidad generada por la conducta, entre otras criminal.

ARRENDAMIENTOS COMERCIALES

• El régimen establecido en la Ley n.º 4-C/2020 en cuanto a los arrendamientos comerciales prevé, apenas, soluciones para los arrendamientos y de entre estos, apenas para los siguientes:
•  Establecimientos abiertos al público destinados a actividades de comercio menor y de prestación de servicios cerrados o que tengan las respectivas actividades suspensas de acuerdo con el Decreto n.º 2-B/2020, de 2 de Abril, o por determinación legislativa o administrativa, en los términos previstos en el Decreto-Ley n.º 10-A/2020, de 13 de Marzo, en su redacción actual, o de acuerdo con la Ley de Bases de Protección Civil, aprobada por la Ley n.º 27/2006, de 3 de Julio, en su redacción actual, de la Ley de Bases de Salud, aprobada por la Ley n.º 95/2019, de 4 de Septiembre, o de otras disposiciones destinadas a la ejecución del estado de emergencia, incluyendo en los casos en que estos mantengan la prestación de actividades de comercio electrónico, o de prestación de servicios a distancia o a través de plataforma electrónica;
• Establecimientos de restauración y similares, incluyendo en los casos en que estos mantengan actividades para efectos exclusivos de confección destinada a consumo fuera de establecimientos o entrega a domicilio, en los términos previstos en el Decreto n.º 2-B/2020, de 2 de Abril, o en cualquier otra disposición que lo permita.
• El arrendatario que reúna los requisitos indicados anteriormente puede pagar las rentas que se venzan durante el estado de emergencia y en el primer mes seguido durante el plazo de 12 meses contados en el término de aquel período;
• El pago es efectuado en prestaciones mensuales no inferiores a un duodécimo del valor total debido, pagos juntamente con la renta de cada mes;
• El arrendatario tiene el mismo deber de información al propietario previsto para el arrendamiento de viviendas;
• Durante este período no es exigible el pago de cualquier penalidad que tengan por base la mora en el pago de las rentas;
• Imposibilidad de invocación de falta de pago de las rentas que se vencen en los meses en que vigore el estado de emergencia y el primer mes siguientes, como fundamento de resolución, denuncia u otra forma de extinción de contratos o como fundamento de obligación de desocupación de inmuebles;
• No está previsto un régimen de apoyo financiero tal como el que se aplica al arrendamiento de vivienda.

ENTIDADES PÚBLICAS

• Las entidades públicas con inmuebles arrendados o cedidos bajo otra forma contractual pueden, durante el período de vigencia de la presente ley, reducir las rentas a los arrendatarios que tengan, justificadamente, una pérdida de rendimientos superior al 20% respecto a los rendimientos del mes anterior o del período homólogo del año anterior, cuando de la misma resulte una tasa de esfuerzo superior a 35% relativamente a la renta;
• No se aplica a los arrendatarios que sean beneficios de regímenes especiales de arrendamiento de vivienda o de renta, como el arrendamiento con ayudas, la renta subsidiada y la renta social;
• Posibilidad de exentar del pago de la renta a sus arrendatarios que justifiquen haber dejado de recibir rendimientos después del día 1 de Marzo de 2020;
• Posibilidad de establecer moratorias a sus arrendatarios.

El cese del contrato por iniciativa del arrendatario se vuelva exigible, a partir de la fecha del cese, el pago inmediato de las rentas vencidas y no pagas, en los términos de la Ley n. º 4-C/2020, de 6 de Abril.

14 de Abril de 2020

Filipa Correia Pires